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Geld in Häusern und Wohnungen anlegen
Eine beliebte Form der Altersvorsorge ist die Kapitalanlage in Immobilien. Immobilien gelten als sicher und krisenresistent. Für viele Anleger ist eine vermietete Immobilie eine durchaus rentable Angelegenheit. Jedoch ist dazu auch ein sehr langfristiges Konzept nötig.
Am Anfang einer jeden Investition steht die Entscheidung, welche Immobilie am besten zu den Zielen des Käufers passt. Im Hinblick auf den Zustand der Wohnung oder des Hauses, der Ausstattung, natürlich seiner Lage und der Vermietbarkeit sollte das Objekt voll den Anforderungen des Kunden entsprechen. Dann sollte die Finanzierung auf sichere Füße gestellt werden. Da in den seltensten Fällen eine Immobilie auf einen Schlag bezahlt werden kann, müssen Gespräche mit Kreditinstituten zur Fremdfinanzierung geführt werden. Hat das Objekt den Besitzer gewechselt, gilt es geeignete Mieter zu finden. Diese sorgen über den monatlichen Wohnzins für die Rentabilität des Objektes. Letztlich hat der Besitzer jederzeit die Möglichkeit, seine Immobilie wieder zu verkaufen, im günstigsten Fall mit einem Wertzuwachs im Vergleich zu Kaufsumme.
Kosten und Flexibilität
Wer glaubt, mit dem Kaufpreis eines Hauses sei der Weg zur eigenen Immobilie geebnet, ist auf dem Holzweg. Denn dabei handelt es sich lediglich um die Summe des Anlagekapitals. Nicht selten treiben die Nebenkosten angehenden Hausbesitzern den Schweiß auf die Stirn. Zunächst will der Makler eine Provision auf das von ihm vermittelte Objekt. Hier sind die regionalen Unterschiede doch sehr groß. Für die Courtage werden zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises fällig. Kaufvertrag, Beurkundung und Übergabe ans Grundbuchamt müssen von einem Notar vorgenommen werden. Diese Kosten umfassen etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme.
Schließlich ist für die erworbene Immobilie Grundsteuer zu entrichten. Diese liegt in den meisten Bundesländern bei 3,5 Prozent, in Berlin und Hamburg bei 4,5 Prozent des Kaufpreises. Wenn das Haus erworben und vermietet ist, fallen weitere Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltung an. Ebenso sind Versicherungen wie etwa die Gebäudeversicherung und die Mietausfallschutzversicherung unumgänglich. All diese Ausgaben sind Nebenkosten und fließen nicht direkt in die Kapitalanlage ein.
Immobilien sind sehr langfristige und unflexible Geldanlagen. Das fest angelegte Kapital bleibt erst einmal fest, ein kurzfristiger Rückzug ist meist nicht möglich. Wer trotzdem Bares benötigt, wird die Immobilie unter Zeitdruck verkaufen müssen, ein Umstand, bei dem am Ende meist ein Minus steht. Zwar sind monatliche Mieteinnahmen zu verzeichnen, diese werden jedoch zu einem nicht geringen Teil durch Verwaltungskosten, Versicherungen, Rücklagen für Instandhaltungen und für die mögliche Tilgung eines Immobilienkredites aufgebraucht.
Rendite
Bei einer fremdvermieteten Immobilie hängt die Rendite maßgeblich von den Investitionskosten des Objekts sowie von der kalkulierten, jährlichen Nettokaltmiete ab. Zu den Investitionskosten zählen der Kaufpreis sowie alle Nebenkosten des Kaufs. Von der Nettokaltmiete werden die jährlichen Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten abgezogen, das Ergebnis ist der Nettoreinertrag. Setzt man diesen ins Verhältnis zu den Investitionskosten, so erhält man die Nettomietrendite. Diese gibt an, wie viel Prozent aller Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen gedeckt werden. Die Nettomietrendite sollte nicht unter vier Prozent liegen. Über die mittelfristige Erhöhung der Mieten kann direkt Einfluss auf die Mietrendite genommen werden. Andere, negative Einflussfaktoren sind beispielsweise die Verteuerung der Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten.
Die Wertentwicklung der Immobilie kann der Besitzer nur bedingt beeinflussen. Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung können den Wert erhalten, dieser hängt jedoch auch von anderen Faktoren ab. So können landesbauliche Veränderungen im Umfeld des Objekts oder Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu einer Wertsteigerung aber auch zur Wertminderung führen. Auch soziale Aspekte spielen eine Rolle. Gibt es im Umfeld der Immobilie viele Arbeitsplätze oder werden diese geschaffen, so wirkt sich dies positiv auf den Wert des Objekts aus.
Sicherheit und Risiken
Immobilien haben einen großen Vorteil – sie sind weitgehend resistent gegen die Inflation. Auch temporäre Erscheinungen wie Wirtschafts- und Finanzkrisen mindern ihren Wert zunächst nicht. Während in den letzten Monaten Hunderttausende Anleger weltweit mit Entsetzen auf die fallenden Aktienkurse schauten, können Immobilienbesitzer sich freuen. Wohnen müssen die Menschen schließlich immer irgendwo.
Elementare Risiken für die Geldanlage Immobilie wie etwa Zerstörung durch Feuer oder Wertminderung durch Wasserschäden können mit entsprechenden Policen abgesichert werden. Auch für drohende Mietausfälle im Falle eines Leerstandes gibt es eine Versicherung. Ein kalkulierbares Risiko besteht bei der Auswahl der Mieter. Sollten diese ihrer monatlichen Zahlungspflicht nicht nachkommen, droht dem Immobilienbesitzer möglicherweise eine Verzögerung seiner Kredittilgung. Dieses Risiko kann jedoch minimiert werden, wenn der Immobilienbesitzer den finanziellen Hintergrund und die Zahlungsmoral seiner potenziellen Mieter prüft. Hierzu werden oft Kopien der Gehaltszettel, Auskünfte vorheriger Vermieter und eine aktuelle Auskunft der SCHUFA gefordert.
Wer seine Immobilie über einen Kredit finanziert, wird diesen oft über 20 Jahre hinweg abbezahlen. Das Risiko einer Zinserhöhung in diesem Zeitraum ist für ihn kaum kalkulierbar. Umso schlimmer, wenn man nach Ende der Zinsbindungsfrist feststellt, dass sich der Kredit aufgrund gestiegener Darlehenszinsen verteuert. Grundsätzlich gibt es gegen dieses Risiko keine Sicherheit. Der Immobilienkäufer kann jedoch vor dem Abschluss seines Kreditvertrages auf eine möglichst lange Zinsbindung von 20 Jahren drängen. Zumindest für diesen Zeitraum genießt er dann Planungssicherheit.
Beachtenswertes
Wer sein Geld in Immobilien anlegen will, sollte sich über die Tragweite dieser Entscheidung im Klaren sein. Immobilien sind in den seltensten Fällen ein kurzfristiges Spekulationsobjekt. Vielmehr sind sie eine extrem unflexible und langfristige, jedoch auch weitgehend sichere Geldanlage. Wer also in Bauobjekte investiert, sollte das Geld tatsächlich über haben und nicht mittelfristig Bares benötigen.
Besondere Sorgfalt sollte man bei der Auswahl des richtigen Objekts walten lassen. Fachmännischer Rat über den Zustand der Baussubtanz ist dabei unabdingbar. Hier können unabhängige Immobiliengutachter zu Rate gezogen werden, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie schätzen. Zudem sollte die Lage des Objekts wohl überlegt sein. Kaum jemand wird seine Wohnungen langfristig und dauerhaft dort vermieten können, wo weder Arbeitsplätze noch kulturelles Umfeld vorhanden sind.
